இரண்டு நாட்களுக்கு முன்னர், ‘தி ஸ்டார்’ நாளிதழ், கோவிட்-19 தொற்றுநோய்க்குப் பிறகு, வீடு மற்றும் நிலங்களின் விலைகள் குறையும் என்றும், வாங்க விரும்புவோர் இலாபம் ஈட்டலாம் எனவும் செய்தி வெளியிட்டது. மேம்பாட்டாளர்களின் கருத்துபடி, சொத்து உரிமையாளர்கள் குறைந்த விலையில் சொத்துகளை விற்க முற்படுவர், இது புதிதாக சொத்து வாங்குபவர்களுக்குச் சாதகமாக அமையுமென எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

இப்போது நம்மிடையே எழும் கேள்விகள் :-

• தொற்றுநோய்க்கு முந்தைய வீட்டு விலைகள், உண்மையான மலிவுவிலை விகிதத்தில் இருந்தனவா?
• மக்களின் உண்மையான வாங்கும் வசதிக்குப் பொருந்தக்கூடிய வீடுகளை வழங்குவதில் வீட்டுவசதி துறை ஏன் மந்தமாக இருக்கிறது?

இவ்வீடுகளை விற்க, முந்தைய அரசாங்கம் வீடு மற்றும் சொத்து விற்பனை தொழிற்துறையினருக்கு ‘விற்பனை முகவர்கள்’-ஆக மாற வேண்டியிருந்தது, விற்கப்படாத நாள்பட்ட வீடுகளை விற்க எக்ஸ்போ’க்களை ஏற்பாடு செய்தது நம்பிக்கை கூட்டணி (பக்காத்தான் ஹராப்பான் – பி.எச்.) அரசாங்கம். புதிய தேசியக் கூட்டணி (பெரிக்காத்தான் நேஷனல்-பி.என்.) அரசாங்கமும் முற்போக்கானதாக இருக்குமென நம்பமுடியுமா?

நெருக்கடிகளுடன் ஒப்பிடும்போது, இன்று வீடு / சொத்துகள் சார்ந்த துறையில் கோவிட் 19-ன் தாக்கம் மிகவும் சவாலானது. இந்த நேரத்தில், உணவு மற்றும் பாதுகாப்பு போன்ற வாழ்வின் அடிப்படைகள் மக்களுக்கு முக்கியத்துவம் வாய்ந்தவையாகத் தெரிகின்றன.

‘புரோபெர்ட்டிகுரு’ (PropertyGuru) நடத்திய ஓர் ஆய்வில், மலேசியர்கள் வீடு / சொத்து வாங்கும் நோக்கத்தோடு, கடனுக்கு விண்ணப்பிக்கும் எண்ணிக்கையும் வெகுவாகக் குறைந்துவிட்டது என்று தெரியவந்துள்ளது. நாட்டில் ஒவ்வொரு முறையும் ஒரு நெருக்கடி ஏற்படும்போதும் – 1998-ல் நிதி நெருக்கடி மற்றும் நிபா வைரஸ் (Nipah Virus), 2003-ல் சார்ஸ் (SARS), 2009-ல் நிதி நெருக்கடி மற்றும் எச்1என் 1 வைரஸ் (H1N1) – நாம் காணும் ஒரு பொதுவான நிகழ்வு இதுவாகும்.

இந்தப் புள்ளி விவரங்களின் அடிப்படையில், வீட்டுவசதித் துறை மீண்டெழும் என்று தோன்றுகிறது, ஆனால் துரதிர்ஷ்டவசமாக வீடு மற்றும் சொத்து விற்பனையாளர்கள் இலாபம் கருதி, நிலைமை மீளும்போது வீடுகளின் மதிப்பை இரட்டிப்பாக்குவர் எனும் ஊகம் நாட்டில் நெருக்கடி ஏற்படும் போதெல்லாம் ஏற்படுகிறது.

கிள்ளான் பள்ளத்தாக்கைச் சுற்றியுள்ள வீடுகளின் விலைகள், 1999 நெருக்கடியின் போது, சராசரி RM 220,000-லிருந்து 2004-ம் ஆண்டுக்கு முன்னர் வரை RM 400,000 ஆக உயர்ந்தது. இது கிட்டத்தட்ட 82% உயர்வு. நெருக்கடியின் போது வீட்டு விலைகளின் வீழ்ச்சி, வீடு மற்றும் சொத்து வணிகர்களால் அவற்றை மொத்தமாக வாங்கத் தூண்டுகிறது, பின்னர் அதை, அபத்தமான விகிதத்தில் உயர்த்தி விற்பனை செய்வர். 2003 நெருக்கடிக்குப் பிறகு (சார்ஸ்) அடுக்குமாடி வீடுகள் மிகவும் பிரபலமாகின. சராசரி அடுக்குமாடி வீட்டு விலைகளின் தாக்கம், 2003-ம் ஆண்டின் இறுதியில் RM350,000 -லிருந்து 2009-ம் ஆண்டின் இறுதியில் RM 765,000 ஆக உயர்ந்தது. இது கிட்டத்தட்ட 118% உயர்வு.

சர்வதேச சூழ்நிலை என்ன?

‘ஜில்லோ ரிசர்ச்’ (Zillow Research – வீட்டுத் துறை ஆய்வாளர்கள் குழு) மேற்கொண்ட ஆய்வு இவ்வாறு கூறுகிறது:-

1) இன்ஃப்ளூவென்சா (Influenza) 1918 அல்லது சார்ஸ் 2003 போன்ற தொற்றுநோய் காலங்களின் போது, பொருளாதார நடவடிக்கைகள் மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியில் கிட்டத்தட்ட 5-லிருந்து 10 விழுக்காடு வீழ்ச்சியடைந்தன, ஆனால் அச்சூழலில் இருந்து மீட்கப்பட்ட பின்னர் பொருளாதார நிலை விரைவாக மீண்டெழுந்தது.

2) இந்தப் போக்கு பொருளாதார மந்தநிலையிலிருந்து வேறுபட்டது, காரணம் பொருளாதார மந்தநிலை பொதுவாக மெதுவாகவே மீண்டு வரும்.

3) சார்ஸ்-இன் போது, ஹாங்காங்கில் வீட்டு விலைகள் கடுமையாக வீழ்ச்சியடையவில்லை என்றாலும், ஒட்டுமொத்த கொள்முதல் அளவு 33-லிருந்து 72 விழுக்காடு வரை குறைந்துவிட்டது (சமூக மற்றும் வணிக கூட்டங்கள் இல்லாததால்). இருப்பினும், நெருக்கடி காலத்திற்குப் பிறகு, கொள்முதல் இயல்பு நிலைக்குத் திரும்பியது.

4) கிட்டத்தட்ட நிலையான கொள்முதல் விலை இருந்தபோதிலும், தற்போதைய நெருக்கடி சீனாவில் வீடுகளின் விலையைப் பாதிக்கவில்லை என்பதையும் ஆரம்ப அறிக்கைகள் சுட்டிக்காட்டுகின்றன.

5) பொருளாதார நெருக்கடி காலங்களில், வீட்டு விலைகள் வீழ்ச்சியடையக்கூடும், ஆனால் 2001 நெருக்கடியில் இருந்ததைப் போன்று ஒவ்வொரு முறையும் நடக்காது.

6) பொருளாதார மந்தநிலை, கோவிட் -19 தாக்கத்தையும் தற்போதையப் பொருளாதார அபாயங்கள் மற்றும் அரசாங்கக் கொள்கைகளையும் பெரும்பாலும் சார்ந்துள்ளது என்றும் நிபுணர்கள் தெரிவித்தனர்.

வீட்டின் விலைகளைக் குறைத்தல் அல்லது பழையவற்றை முடித்தல், எதற்கு முன்னுரிமை?

கடன்களை ஒத்திவைத்தல் (வீட்டுவசதி உட்பட) மற்றும் முத்திரை வரி விலக்கு உள்ளிட்ட ஊக்கத் தொகுப்புகளை (stimulation package) வழங்கும் பி.என். புதிய அரசாங்கத்தின் நடவடிக்கைகள், நிதி அழுத்தத்துடன் போராடும் சாதாரண குடிமக்களுக்கு ஒரு நல்ல திட்டமாகும்.

இருப்பினும், வீடு மற்றும் சொத்து விற்பனை சந்தையின் செயல்பாடுகள், நடமாட்டக் கட்டுப்பாட்டு ஆணை (எம்.சி.ஓ.) காலக்கட்டத்தில் நிலையாகவும் மந்தமாகவுமே உள்ளது.

கடந்தாண்டு, பி.எச். அரசாங்கம் ஏற்பாடு செய்திருந்த ‘வீட்டு உரிமையாளர் பிரச்சார’த்தில், மத்திய மற்றும் மாநில அளவில், 31,415 யூனிட் வீடுகள் விற்று முடிக்கப்பட்டன, இதன் மதிப்பு 30 பில்லியனுக்கும் அதிகமென ‘ரெஹ்டா’வால் (வீடு மற்றும் சொத்து மேம்பாட்டாளர் சங்கம்) மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. விற்கப்பட்ட சொத்துகளின் அசல் மதிப்பீடு RM17 பில்லியன் மட்டுமே, ஆனால் விற்க முடியாத பங்குகளை விற்று முடிக்க, அரசாங்கத்தின் பிரச்சாரம் முதலாளிகளுக்கு உதவியது. மேம்பாட்டாளர்கள் இந்தப் புதிய அரசாங்கத்திடமும் இதனை எதிர்பார்க்கிறார்கள், வீடு மற்றும் உள்ளூராட்சி அமைச்சினை (கே.பி.கே.டி.) இன்னும் ஜுரைடாதான் வழிநடத்துகிறார் என்பது குறிப்பிடத்தக்கது.

இன்றுவரை, முஹிட்டின் யாசின் தலைமையிலான பி.என். அரசு, சாதாரண மக்களுக்கு நேரடி உதவிகளை வழங்குவதன் மூலமே இந்தத் தொற்றுநோயைக் கையாள முயற்சிக்கிறது. ஆனால், தடையற்ற சந்தையை எந்தத் திசையில் அவர்கள் கொண்டு வருவார்கள் என்பதுதான் இப்போதையக் கேள்வி?

ஒரு புதிய தாராளமயப் பொருளாதாரத்தைப் பராமரிப்பதற்கானப் போக்கு, துன் மகாதீர் மற்றும் லிம் குவான் எங் ஆகியோரின் பொருளாதார மாதிரிகளிலிருந்து மிகவும் வேறுபட்டதல்ல என்று நாங்கள் நினைக்கிறோம். இறுதியில், அவர்கள் சந்தை அழுத்தங்களைச் சமாளிக்க வேண்டும், மேலும் இந்த நெருக்கடியால் நிச்சயமாக வீழ்ச்சி அடையப்போகும் முதலாளிகளுக்கும் உதவ வேண்டும். இன்னொரு முக்கியக் காரணம் என்னவென்றால், பல அரசு நிறுவனங்கள் மற்றும் சைம் டர்பி போன்ற ஜி.எல்.சி.க்கள் (அரசு தொடர்புடைய நிறுவனங்கள்) நாட்டின் வீடு மற்றும் சொத்து தொழில்துறையில் ஈடுபட்டுள்ளன, அவர்களையும் காப்பாற்ற வேண்டிய கட்டாயம்.

எனவே, வீடு மற்றும் சொத்து விற்பனையை உயர்த்துவதற்காக, எம்.சி.ஓ.-ஆல் பாதிக்கப்பட்ட நாள்பட்ட வீடுகளை விற்று முடிக்க, மீண்டும் உதவுமாறு ஜுரைடாவுக்கு அழுத்தம் கொடுக்கப்படலாம். வீட்டுவசதி செலவினங்களைக் குறைக்க, கடன் விகிதங்களைக் குறைக்கவும் தேசிய வங்கி (பேங்க் நெகாரா) பரிந்துரைக்கலாம். துரதிர்ஷ்டவசமாக, வீட்டின் விலைகளைக் குறைக்குமாறு அரசாங்கத்திற்கு மலேசிய சோசலிசக் கட்சி (பி.எஸ்.எம்.) வலியுறுத்தி வருவது இதுவரையில் கருத்தில் எடுத்துக் கொள்ளப்படவில்லை.

இந்த நடவடிக்கை மிகவும் ஆபத்தானது, காரணம் கோவிட் -19 சம்பவத்திற்குப் பிறகு, பொருளாதார வீழ்ச்சியில் மக்களுக்கான வருமான ஆதாரம் பாதிக்கப்படுவதோடு, வருமானமும் நிச்சயமற்றதாகிவிடும். ஆகவே, இக்காலக்கட்டத்தில் கடன் வழங்கும் சலுகைகள் தாராளமயம் ஆக்கப்படுவது மேம்பாட்டாளர் வீடுகளை விற்று முடிக்க உதவும், ஆனால் மக்களால் கடனைத் திருப்பி செலுத்த முடியுமா என்பது இங்கு கருத்தில் கொள்ளப்படவில்லை.

ரியல் எஸ்டேட் பெரு முதலாளிகள்-மேம்பாட்டாளர்கள் இடையிலான மோதல், சிறு மேம்பாட்டாளர்கள் பலிகடா 

ஒவ்வொரு தொற்றுநோய் நெருக்கடி, அதன்பின் தொடரும் பொருளாதார மந்தநிலை காலத்தின்போதும், பெரும் முதலாளிகள் தங்கள் வர்க்கம் சார்ந்த பலவீனமானவர்களை (சிறு முதலாளிகள்/மேம்பாட்டாளர்கள்) பலிகொடுப்பது சாதாரணமான ஒன்று. பெரிய முதலாளிகளைக் காப்பாற்றுவதற்காக, சிறிய முதலாளிகள் / மேம்பாட்டாளர்களைக் கையகப்படுத்தும் யோசனைகள் இப்போது வர தொடங்கிவிட்டன. வீடு மற்றும் சொத்து விற்பனை ஆதாய வரி (ஆர்.பி.ஜி.டி.), முத்திரை வரி விகிதம் மற்றும் வீடு / சொத்துகளின் விலைகள் குறைக்கப்படுவது குறித்து முதலாளிதுவ முதலீட்டாளர்கள் கூக்குரலிடத் தொடங்கிவிட்டனர்.

அதிகப்படியான மூலதனத்தையும் அரசாங்கத்தின் ஆதரவையும் கொண்டிருக்கும் பெரிய முதலீட்டாளர்கள், இந்தச் சூழ்நிலையைப் பயன்படுத்தி சிறிய மேம்பாட்டாளர்களை வாங்கவும், வீட்டு விலைகளைக் கட்டுப்படுத்தவும் கூடும். இந்த நிலைமை அந்தந்த அரசாங்கங்களின் தூண்டுதலின் உதவியுடன் உலகளவில் நடந்து வருகிறது (முந்தைய நெருக்கடிகளின் அடிப்படையில்). இதில் மலேசியா விதிவிலக்கல்ல.

ஆனால், நம்மிடையே எழும் கேள்வி என்னவென்றால், இந்த முதலீட்டாளர்களுக்கு அரசாங்கம் உதவுவதனால், பாதிக்கப்படுவது யார்? கண்டிப்பாக பொது மக்கள், இது சாதாரண மக்களை எவ்வாறு பாதிக்கும்? சாதாரண மக்கள் தங்கள் வீட்டுச் சுமையைக் குறைப்பது உள்ளிட்ட உதவிகளை வழங்கும் அரசாங்கத்தின் கொள்கைகள் மற்றும் நடவடிக்கைகளில் மகிழ்ச்சியடைந்துள்ளனர். ஆனால், இது ஒரு குறுகிய கால இலாபம், இந்த ஊக்கத் தொகுதியினால் நாட்டின் வீட்டுக் கொள்கைகள் மாறாது என்பதால், எதிர்வரும் ஆண்டுகளில் இதன் தாக்கத்தை நம்மால் நன்கு உணர முடியும்.

அரசாங்கம் இந்த வாய்ப்பைப் பயன்படுத்தி கொள்ளுமா?

1. தேவைகள் குறைந்து வருவதால், அதிகரித்துவரும் வீடுகளின் எண்ணிக்கையைக் கருத்தில் கொண்டு, வீடுகளின் விலையைக் குறைக்க மேம்பாட்டாளர்களை அரசாங்கம் கட்டாயப்படுத்துமா?
2. அரசாங்கம் யாரைக் காப்பாற்றும், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டாளரையா அல்லது ஒரு சாதாரண தொழிலாளியையா? வருங்காலத்தில் பொருளாதார மந்தநிலை ஏற்படக்கூடும் என்றும் முதலாளிகள் தங்கள் இலாப விகிதத்தைக் கட்டுப்படுத்த முயல்வதால், அதிக அளவில் பணிநீக்கங்கள் நடக்கும் என்றும் எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. வேலையின்மை அதிகரிக்கும் போது, வீட்டுக் கடன்களைத் திருப்பிச் செலுத்துவதில் தோல்வி கண்டு, அதிகப்படியான வீடுகள் ஏலத்திற்கு விடப்படும். வீடு மற்றும் சொத்துகளுக்கான வங்கிக் கடன் மறுசீரமைப்பை எல்லாக் காலகட்டத்திலும் அனுமதிக்க முடியுமா? யாருக்கு உதவி கிடைக்கும்?
3. ஒரு தொற்றுநோய் சம்பவத்திற்குப் பிறகு வீட்டின் விலைகள் வீழ்ச்சி அடைவது மிகவும் அரிதானது, அல்லது அதற்குச் சாத்தியமில்லை என்று சர்வதேச புள்ளிவிவரங்கள் காட்டுகின்றன. எனவே, மலிவுவிலை வீடுகளின் அதிகப்பட்ச விலையை, சாதாரண மக்களால் வாங்கக்கூடிய விகிதத்தில் அரசாங்கம் இப்போது நிர்ணயிக்குமா?

கோவிட்-19 சம்பவத்திலிருந்து மீண்டெழுந்த பின்னர்….

எனவே, கோவிட் -19 தொற்றுநோய் சம்பவத்திலிருந்து மலேசியா மீண்டெழுந்தப் பின்னர் என்ன செய்யலாமென, அரசாங்கத்திற்குச் சில பரிந்துரைகளைப் பி.எஸ்.எம். முன்வைக்க விரும்புகிறது. அவை :-

• RM 100,000-ஐ மலிவுவிலை வீடுகளின் உச்சவரம்பு விலையாக நிர்ணயிக்க வேண்டும், மேலும் இந்தத் தொற்றுநோயின் விளைவுகள் தீர்க்கப்படும் வரை, வங்கிக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் தடையை நீட்டிக்க வேண்டும். இந்தக் கடன் விலக்கு காலத்தில், வட்டிக்கும் விலக்கு அளிக்கப்பட வேண்டும், ஏனெனில் மறுசீரமைப்பு, குறிப்பாக மலிவுவிலை வீடுகளுக்குக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் வீதத்தை அதிகரிக்கும்.

• RM 3,000-க்கும் குறைவாக சம்பாதிக்கும் குடும்பங்களுக்கான தற்போதைய குறைந்தபட்ச ஊதியத்தில், 1/4 க்கும் குறைவான மாதாந்திர வீதத்துடன் வாடகைக்கு வாங்குவதற்கான வீட்டுவசதிகளை அதிகரிக்க வேண்டும்.

• தனியாருக்குச் சொந்தமான கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீட்டுவசதித் திட்டங்களை, மத்திய மற்றும் மாநிலப் பிபிஆர் திட்டங்களுக்காகக் கையகப்படுத்தி, அவ்வீடுகள் அனைத்திற்கும் ஒரு வருடத்திற்கு வாடகை விலக்கு அளிக்கப்பட வேண்டும், தொற்றுநோய் தீர்க்கப்படும் வரை அவ்விலக்கு நீட்டிக்கப்பட வேண்டும். ஆயிரக்கணக்கான பி40 குழுவினர், குறிப்பாக முக்கிய நகரங்களில், இன்னும் பிபிஆர் வாடகை வீடுகளுக்காகக் காத்திருக்கிறார்கள்.

எனவே, கோவிட்-19 தொற்றுநோயின் விளைவாக, தனியார் மேம்பாட்டாளர்களால் விற்க முடியாத கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீட்டுவசதித் திட்டங்களைப் பிபிஆர் திட்டத்திற்காக கையகப்படுத்த, கே.பி.கே.டி. உத்தேசிக்க வேண்டும் என நாங்கள் பரிந்துரைகிறோம்.

மேலும், வீடற்றவர்களுக்குத் தற்காலிக குடியேற்றங்களை ஏற்பாடு செய்த அரசாங்கத்தைப் பாராட்டும் வேளையில், நீண்டகாலத் தீர்வாக, பிபிஆர் பகுதிகளில், அடிப்படை வசதிகளை உள்ளடக்கிய நிரந்தர வீடுகளை அரசாங்கம் அவர்களுக்கு வழங்க வேண்டும். தோற்றுநோய்க்கு அவர்கள் மீண்டும் பலியாவதைத் தவிர்த்து, தொடர்ந்து அவர்கள் ஆரோக்கியமாகவும் சுத்தமாகவும் வாழ இது உதவும்.

‘வீடு என்பது மக்களின் உரிமை, முதலாளிகளின் இலாபப் பொருள் அல்ல’!

எழுத்து :- கார்த்திகேஸ் இராஜமாணிக்கம், பி.எஸ்.எம். வீட்டுவசதி பிரிவு ஒருங்கிணைப்பாளர்

தமிழாக்கம் :- சாந்தலட்சுமி பெருமாள்